Stavební zákon se mění možná už od listopadu. Co čeká stavebníky a sousedy

Velká novela stavebního zákona má za sebou dlouhou cestu. Sněmovna ji schválila v červenci, Senát ji v srpnu odmítl, poslanci Senát 9. září přehlasovali a prezident Petr Pavel novelu podepsal 17. září. Teď se čeká na vyhlášení ve Sbírce zákonů. Na tom záleží víc, než se zdá, protože první část změn začne platit prvním dnem měsíce po vyhlášení. Pokud zákon vyjde do konce října, jak 19. října upozornil spolek Arnika, první pravidla se změní už 1. listopadu 2026. Zbytek přijde v lednu 2027 a velká reorganizace úřadů v lednu 2028.

Tři vlny, ne jeden velký třesk

Novela nefunguje jako vypínač. První vlna mění hlavně procesní pravidla a drobné stavby. Od ledna 2027 vzniká Úřad rozvoje území ČR a přibývají další změny v řízení. Teprve k 31. prosinci 2027 skončí současné obecní a krajské stavební úřady, v Brně tedy i stavební odbory městských částí, a jejich agendu převezme nová státní soustava. Princip "jeden úřad, jedno razítko" se u běžných staveb naplno projeví až v roce 2028.

Na rovinu: přesné rozdělení jednotlivých ustanovení do vln se v dostupných výkladech mírně liší. Dokud zákon nevyjde ve Sbírce, berte data jako pracovní.

Co se mění pro majitele domů a chat

Tady jsou zprávy spíš příjemné. Limit pro stavbu u rodinného domu nebo chaty bez povolení se zvedá ze 40 na 60 m² a nově může mít podkroví. Opěrné zdi mezi pozemky v zastavěném území mohou mít až 1,5 metru místo jednoho. Zpevněné plochy do 60 m² výslovně spadají mezi drobné stavby. Vnější zateplení nebude potřebovat povolení, pokud nezasahuje do statiky, vzhledu, užívání nebo požární bezpečnosti. Platnost povolení se prodlužuje z pěti na sedm let.

Pro majitele, kteří na jaře plánují úpravy zahrady nebo zateplení, to znamená méně papírování. Neznamená to ale konec pravidel. Odstupy od hranic pozemku, výšky a podíl plochy pro vsakování dešťové vody dál platí.

Sousedé: méně času, méně argumentů

Tohle je strana, o které se mluví méně. Lhůta pro námitky účastníků řízení se zkracuje na 10 dní a námitky, které nestojí na porušení právního předpisu, nebudou důvodné. Omezí se i soudní obrana. U jednoduchých staveb, kam podle Arniky patří i menší bytové domy, může povolení vzniknout takzvanou fikcí, tedy samo uplynutím 30 dní, pokud jsou splněny podmínky zrychleného řízení včetně souhlasu všech účastníků.

Prakticky: kdo bydlí vedle volného pozemku nebo starší zástavby v Brně a okolí, měl by pravidelně sledovat datovou schránku a úřední desku. Deset dní uteče rychle, zvlášť o dovolené.

Kupující pozemků a developeři

Pro ty, kdo staví, je novela jednoznačně výhodnější. Záměr se má posuzovat podle práva platného v den podání žádosti, a to i v odvolání nebo u soudu. V zastavitelném území se nebude posuzovat krajinný ráz ani ochrana zemědělské půdy. Odvolací orgán už nebude rozhodnutí vracet na první stupeň, ale rovnou ho změní.

Z mé praxe: hodnota stavebního pozemku stojí na tom, jak rychle a jak jistě na něm půjde stavět. Novela tuhle jistotu na papíře zvyšuje. Přechod úřadů v letech 2027 a 2028 ale přinese provozní zmatek, a na to upozorňuje i Unie malých a středních podniků. Čekat s žádostí na "jedno razítko" by u běžné stavby znamenalo zdržení o víc než rok. Kdo má projekt připravený, ať podává teď. Rozpracovaná řízení se dokončí bez nutnosti začínat znovu a vydaná závazná stanoviska si ponechají platnost.

Při koupi pozemku si navíc ověřte, zda je záměr v souladu s územním plánem. Právě na tom celá nová zrychlená cesta stojí. Pozemek, který s plánem nesedí, z novely těží mnohem méně.

Co sledovat v nejbližších týdnech

První je datum vyhlášení ve Sbírce zákonů, od něj se odvíjí účinnost první vlny. Druhé jsou prováděcí vyhlášky a to, jak rychle se na nová pravidla připraví brněnské úřady. Třetí je praxe: první fikce souhlasu a první rychlá řízení ukážou, jestli novela opravdu zrychlí stavění, nebo jen přesune spory jinam.

Chystáte stavbu, prodej pozemku nebo koupi domu a nevíte, jak vás změny zasáhnou? Ozvěte se nám. V Serviu vám pomůžeme posoudit pozemek, jeho stavební potenciál i reálnou tržní cenu.