Brno prodává nejvíc nových bytů za deset let. Hypotéky přitom míří k 6 %

Na první pohled to nedává smysl. Hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě, Česká národní banka se chystá zvednout úroky, a Brňané přitom kupují nové byty tempem, jaké tu nebylo deset let. Obě zprávy jsou ale pravdivé a dohromady o trhu říkají víc než každá zvlášť.

Co ukazují čísla z Brna

Podle analýzy developera Trikaya, kterou zveřejnil koncem října, se ve třetím čtvrtletí 2026 v Brně prodalo 402 nových bytů. To je o 31 procent víc než před rokem a nejsilnější třetí čtvrtletí za dekádu. Za prvních devět měsíců jde o 1 195 prodaných bytů a domů, meziročně zhruba o desetinu víc.

Zajímavější je nabídka. Na konci září bylo v Brně k mání 2 558 nových bytů. Před rokem jich bylo zhruba 1 500, na podzim 2020 jen 456.

Ceny se přitom zastavily. Průměrná nabídková cena činí 158 300 Kč za metr čtvereční, o 300 korun méně než ve druhém čtvrtletí. Skutečně dosažená prodejní cena je podle stejné analýzy 156 000 Kč za metr, meziročně o 17,7 procenta víc.

To poslední číslo bych nepřeceňoval. Sám ředitel Trikaya Dalibor Lamka upozorňuje, že část růstu může jít na vrub tomu, že se v létě prodávalo víc malých bytů 1+kk, které mají metr vždycky dražší. Konkrétní byty tedy tolik nezdražily, změnil se hlavně mix toho, co se prodává.

Mimo novostavby je obrázek ještě klidnější. U starších bytů v Brně podle dat Bezrealitky nabídkové ceny stagnují a rodinné domy v Jihomoravském kraji meziročně zlevnily o 4,3 procenta na 64 418 Kč za metr.

Hypotéky na nejvyšší úrovni od začátku roku 2024

Teď druhá strana mince. Podle Swiss Life Hypoindexu byla průměrná nabídková sazba hypoték na začátku října 5,79 procenta, o 0,28 procentního bodu víc než v září. Sedmý měsíc růstu v řadě a nejvýš od ledna 2024. Banky přitom zdražují samy, bez pokynu centrální banky.

Ten může přijít ve čtvrtek 5. listopadu. Analytici oslovení Hospodářskými novinami čekají, že ČNB zvedne základní sazbu o čtvrt procentního bodu, z 3,75 na 4 procenta. Důvodem jsou ceny služeb rostoucí o víc než 4 procenta, jádrová inflace nad 3 procenty a dražší ropa. Většina ekonomů mluví o jednorázovém preventivním kroku, ne o začátku dlouhého zdražování. Rozhodnutí ale zatím nepadlo a hodně bude záležet i na nové prognóze, kterou banka zveřejní.

Proč lidé kupují, i když je to dražší

Z praxe vidím tři důvody. Část kupujících si spočítala, že čekat na levné hypotéky se nevyplatilo, protože místo slibovaného zlevnění přišlo od jara zdražování. Druhá skupina kupuje s menším úvěrem nebo úplně bez něj, typicky investoři a rodiče, kteří pořizují byt dětem studujícím v Brně. Ti sazby tolik neřeší. A kdo měl schválenou hypotéku s garantovanou sazbou, spěchal ji využít, dokud platí.

Je férové říct i to, co z dat nevíme. Analýza neuvádí, kolik kupujících platilo hotově a kolik na úvěr. Moje vysvětlení vychází ze zkušenosti z trhu, ne ze statistiky.

Co z toho plyne pro kupující a prodávající

Kupující nového bytu má dnes v Brně nejsilnější vyjednávací pozici za několik let. Víc než 2 500 volných bytů znamená, že developeři o zájemce soutěží. Nečekejte slevu z ceníku na první schůzce, ale ptejte se na parkovací stání v ceně, vybavení kuchyně, rozložení plateb nebo příspěvek na hypotéku. Takové bonusy se dávají častěji než přímé slevy.

Pokud budete kupovat na hypotéku, počítejte rozpočet s rezervou. Rozdíl mezi sazbou 5 a 6 procent dělá u úvěru 5 milionů korun na 30 let zhruba 3 100 korun měsíčně, tedy přes 37 tisíc ročně.

Prodávající staršího bytu by měl vědět, s čím soutěží. Kupující jeho byt porovnává s novostavbou, kde dostane úspornou energetickou třídu, garáž a záruku. Starší byt se v Brně prodá dobře, ale za cenu odpovídající jeho stavu, ne podle nabídkové ceny z inzerátu souseda. Stagnace nabídkových cen u starších bytů je jasný signál, že prostor pro nadsazenou cenu se zúžil.

Investor do nájemního bydlení má v Brně dlouhodobě dobrou pozici díky studentům a silnému pracovnímu trhu. Při sazbách kolem 6 procent ale musí výnos počítat poctivě, s fondem oprav, obdobím bez nájemníka i daní. Když investice vychází jen při stoprocentní obsazenosti, není to dobrá koupě.

Co sledovat v dalších týdnech

Čtvrteční rozhodnutí ČNB a její novou prognózu, listopadový Hypoindex a data za poslední čtvrtletí roku. Pokud nabídka nových bytů v Brně poroste dál, tlak na zdražování bude spíš slábnout a vyjednávací síla se bude dál přesouvat na stranu kupujících.

Řešíte koupi nebo prodej bytu v Brně a chcete vědět, za kolik se dnes reálně prodává? Ozvěte se nám. V Serviu vám připravíme odhad tržní ceny podložený skutečnými prodeji a projdeme s vámi rozpočet i prodejní strategii.

Dominik Tyl, MBA