Hypotéky zdražují šestý měsíc, ceny v Brně stojí. Kdo teď drží karty?

Průměrná sazba hypoték je nejvýš za dva roky a Česká národní banka připouští, že v listopadu sazby zvedne. Ceny bytů v Brně se přitom poprvé po dlouhé době zastavily. Spočítali jsme, kolik dražší úvěr stojí v korunách a kdo má v této situaci lepší vyjednávací pozici.

Ještě v březnu to vypadalo, že nejhorší mají kupující za sebou. Průměrná sazba hypoték klesla podle Swiss Life Hypoindexu na 4,89 %, nejníž od jara 2022, a banky se předháněly v akcích. O půl roku později je všechno jinak. V září 2026 byla průměrná sazba 5,51 %, šestý měsíc růstu v řadě a nejvyšší hodnota za dva roky.

Pro člověka, který si teď půjčuje na byt v Brně, to není akademická debata o procentech. Je to konkrétní částka, která mu každý měsíc odejde z účtu.

Kolik to stojí v korunách

Vezměme typický brněnský případ. Dvoupokojový byt kolem 55 m², průměrná realizovaná cena v Brně se podle analýzy dat z katastru nemovitostí drží okolo 115 000 Kč za metr. To je zhruba 6,3 milionu korun. Kupující s vlastními 20 % si půjčí přibližně 5 milionů na 25 let.

Při březnové průměrné sazbě 4,89 % by splácel asi 28 900 Kč měsíčně. Při zářijových 5,51 % je to zhruba 30 700 Kč. Rozdíl 1 800 Kč měsíčně dělá za pětileté období fixace přes 100 000 korun. A pokud se sazby do konce roku přiblíží šesti procentům, jak část analytiků připouští, splátka vyskočí ke 32 200 Kč.

Tohle jsou orientační modelové výpočty, ne nabídka konkrétní banky. Každý klient dostane jinou sazbu podle bonity, výše vlastních zdrojů a délky fixace. Směr je ale jasný.

Proč sazby rostou, když ČNB sazby nezměnila

Česká národní banka na zasedání 17. září nechala základní sazbu na 3,75 %, a to jednomyslně. Vypadá to jako klid, jenže guvernér Aleš Michl zároveň řekl, že v ekonomice převažují rizika vyšší inflace a že se banka nebude rozpakovat sazby zvýšit, pokud to situace bude vyžadovat. Na listopadovém zasedání se tak bude rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením.

Banky přitom necenují hypotéky podle dnešní sazby ČNB, ale podle toho, kolik je bude stát peníze sehnat na příští roky. A trh už s dražšími penězi počítá. Rychle rostoucí mzdy, silná poptávka po úvěrech a deficit státního rozpočtu, to všechno jsou důvody, proč nikdo z bankéřů nečeká brzký návrat pod pět procent.

Můj názor po víc než patnácti letech v brněnských realitách: čekat na „levné hypotéky jako dřív“ je teď ta nejdražší strategie. Kdo kupuje bydlení pro sebe a má hotové financování, nemá důvod odkládat rozhodnutí kvůli spekulaci na pokles sazeb, který se nerýsuje.

Ceny v Brně se zastavily, inzeráty ne

Zajímavější je, co se děje s cenami. Podle zmíněné analýzy katastrálních dat byla průměrná prodejní cena bytu v Brně na jaře i v létě 2026 shodně kolem 115 000 Kč za metr. Meziroční růst ve třetím čtvrtletí zpomalil zhruba na 7 %, zatímco o rok dřív to bylo skoro 14 %.

Inzeráty ale tuhle zprávu ještě nedostaly. Stejná data ukazují, že byty v průměru startují na nabídkové ceně kolem 125 000 Kč za metr, během prodeje se snižují a nakonec se prodávají zhruba o 4 % pod poslední inzerovanou cenou. Jinými slovy: nemalá část prodávajících začíná výš, než kolik trh skutečně zaplatí.

V praxi to vidíme denně. Byt, který je od prvního dne nastavený správně, se prodá rychle a často za cenu blízkou nabídce. Byt, který startuje „s rezervou na vyjednávání“, visí na portálech měsíce, třikrát zlevní a kupující už se ptají, co je s ním špatně.

Co z toho plyne pro prodávající a pro kupující

Prodávající v Brně by si měli zvyknout na myšlenku, že rok 2025 s dvojciferným růstem je pryč. Poptávka tu pořád je, Brno má dlouhodobě málo bytů a silný trh práce. Jen kupující s dražší hypotékou mají přesně spočítaný strop a nad něj nepůjdou. Cena podložená skutečnými prodeji v okolí, ne přáním nebo inzerátem souseda, je teď nejlepší marketing.

Kupující mají naopak víc prostoru k vyjednávání než loni. Stojí za to dívat se hlavně na nabídky, které jsou na trhu déle, a mít předem schválenou hypotéku. Pokud ČNB v listopadu sazby zvedne, banky to promítnou do nabídek rychle. Kdo má úvěr předschválený teď, získá čas a jistotu.

Investoři do nájemního bydlení by měli přepočítat výnos s reálnou sazbou, ne s tou březnovou. U bytů koupených převážně na úvěr se při dnešních podmínkách výnos z nájmu snadno smrskne na nulu a celá investice pak stojí jen na sázce na budoucí růst ceny.

Rozhodovat podle titulků se nevyplácí. Rozhodovat podle čísel ano. Pokud zvažujete prodej nebo koupi v Brně a okolí, rádi vám v Serviu připravíme odhad tržní ceny podložený skutečnými prodeji ve vaší lokalitě. Stačí napsat na info@servio.cz nebo zavolat a domluvit si nezávaznou konzultaci.

napsal: Dominik Tyl, MBA